Бытует мнение, что продавать и покупать доли в имуществе дело хлопотное и трудное. Так ли это? Давайте разбираться.
Для начала надо понять, что такое общая и долевая собственность.
Под общей собственностью законом определено понимать владение объектом недвижимости двумя и более человек.
Общая собственность бывает двух видов — совместной (например, когда квартиру покупают супруги и доли владения не определены) или долевой, в случае когда определена доля каждого в праве собственности (например, 1/2….1/24 и т.д.).

Как узнать количество сособственников и размер их долей?

Очень просто, заказать выписку из ЕГРН.
Свою долю собственник вправе продать или подарить в любой момент. Главное — соблюсти правила установленые законом.
Две особенности при продаже доли: 1. преимущественное право выкупа доли другими сособственниками;
2.  обязательное заверение договора купли-продажи у нотариуса (правда не всегда, ниже я укажу на исключение).
Перед продажей своей доли сторонним лицам, собственник должен предложить выкупить её своим сособственникам, т.к. по закону они обладают преимущественным правом. Важно правильно уведомить совладельцев, в случае их отказа от покупки, продавать сторонним покупателям за те же деньги и на тех же условиях. В противном случае сделку могут оспорить сособственники и признать ее недействительной.
В уведомлении должна быть следующая информация: размер самой доли, цена и все условия сделки, которые для вас важны: сроки оплаты, порядок расчёта, срок передачи доли и освобождения квартиры от вещей, а также другие важные обстоятельства.

Как уведомить о продаже доли?

1. Лично, под роспись ( если у собственников хорошие отношения).
2.По почте заказным письмом с уведомлением о вручении.
3.Телеграммой. Это самый быстрый способ.
4.Через нотариуса. Самый надёжный способ.
Если сособственник согласился выкупить долю, то в течение оговоренного в предложении срока выходите на сделку со своим соседом.

Как написать отказ от преимущественного права выкупа доли?

Получивший предложение о покупке доли собственник должен отреагировать на него в течение месяца, т.е. он должен принять его или отклонить в течении месяца.
Свои условия выдвигать нельзя — это будет считаться отказом от сделки!
Необязательно ждать месяц, отказаться от покупки можно хоть в день получения предложения. Важно: отказ должен быть письменным, ещё лучше — заверить его у нотариуса (хотя закон и не обязывает это делать). В отказе рекомендовано указать дату получения предложения, прописать адрес, кадастровая номер квартиры, предлагаемую долю и цену за нее и все условия указанные в предложении покупки.
Лучше прописать отказ словами «отказываюсь от преимущественного права приобретения доли». Поставить дату, подпись и ее расшифровку.
В дальнейшем оспорить в суде такой отказ практически невозможно.
Закон конкретно не говорит по какому именно адресу нужно отправить уведомление.

Поэтому есть несколько вариантов:
1.по последнему известному адресу места проживания;
2.по адресу квартиры, долю в которой вы собираетесь продать (получите выписку из Росреестра, в ней будет указано, что квартира принадлежит «потерявшемуся» соседу);
3.можно сделать запрос на сайте Госуслуг или запрос в МВД.
4.через нотариуса.

Самый верный способ: разослать письма по всем известным вам адресам — и по месту регистрации, и по месту фактического проживания, и по адресу продаваемой квартиры. Это будет доказательством, что вы сделали всё от вас зависящее.
Уведомление будет считаться доставленным, если дойдёт до конечного адреса, а собственник не прочтёт уведомление по причинам, которые зависели от него: например, не пойдёт на почту или откажется забирать уведомление у курьера.

Через месяц после уведомления вы можете начать продавать свою долю: подавать объявления в сми, на досках объявлений, всеми доступными вам способами.
Если вы нашли покупателя приступайте к подписанию договора купили-продажи. И не забудьте, что цена доли не должна быть ниже цены, указанной в уведомлении вашему сособственнику(-кам).
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли. По закону договор купли-продажи доли необходимо удостоверять у нотариуса. С 31 июля 2019 года закон допускает одно исключение: если все собственники продают свои доли одновременно по одному договору, и все собственники совершеннолетние, то к нотариусу можно не идти. В результате подписывается один договор и  регистрируется в Росреестре.

Хочу вам напомнить одну особенность:доля в собственности всегда будет стоить дешевле, чем вся квартира целиком!

Поэтому вы можете попробовать как минимум сделать две умные вещи: первервую- предложить соседям продать и их доли вместе с вами. Покажите им выгоду— так все получат больше денег. И, вторую- предложите им выкупить их доли самому (правда для этого необходимо иметь деньги). В последнем случае вы получите квартиру целиком и ее цена будет значительно дороже вложенных средств. Так вы и решите вопрос с продажей своего имущества и еще заработаете денег.
Знаете законы и доверяйте профессионалам.

Агентство недвижимости «ПрайдПро» г. Анапа

Брокер по недвижимости Елизавета Олейник 8-918-431-77-97 (WhatsApp).